The Regulation of Private Tenancies - A Multi-Country Analysis

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Abstract (English)

There is a tremendous lack of empirical data on rental market regulation. This work closes the gap in economic literature by creating two new datasets. One covers 18 advanced economies over a period of 42 years. The other is about rental market regulation in 66 countries for the year 2010. The work combines law and economics by transforming rent and eviction laws into a numerical index that can ...

Abstract (English)

There is a tremendous lack of empirical data on rental market regulation. This work closes the gap in economic literature by creating two new datasets. One covers 18 advanced economies over a period of 42 years. The other is about rental market regulation in 66 countries for the year 2010. The work combines law and economics by transforming rent and eviction laws into a numerical index that can be used for economic analyses. The resulting data set answers the increasing demand for more applied research and market knowledge that has extremely increased since the financial market crisis in the past decade. It can be used to tackle more research questions beyond the analysis conducted in this thesis.

Furthermore, the determinants of rent and eviction control are analysed by using a time-invariant dataset of 66 countries. The analysis shows that tenure security laws are more in favour of tenants in countries with a French legal origin. Surprisingly, in the past leftist parties in power only had a significantly positive impact on the level of tenure security in more advanced economies As far as rent control is concerned, however, differences within the country sample cannot be explained with legal origin, political power or religion.

The last analytic chapter of this book sheds light on the effects of different rent regimes on real rents for 18 regions and 42 years. The results show that tenure security has a considerable impact on rents in case of moderate rent control regimes. Thus, second-generation rent control regimes offering time limited tenure security and a mandatory minimum duration period may provoke higher rent appreciations than in free rent regimes. Yet, other moderate rent regimes do not show significant differences to free markets. In turn, very strict rent regimes lead to lower real rent appreciations in relation to free rent regimes. Finally, free rent regimes on average show very stable real rents for the analysed time period. This contradicts the often politically motivated fear that free rent regimes provoke strongly rising rents.

Translation of the abstract (German)

Im Vorfeld der Veröffentlichung dieser Arbeit herrschte ein Mangel an multinationalen Datensätzen zur Regulierung von Wohnmietmärkten. Mit zwei neuen Datensätzen zur Regulierung der Mietpreise und Mietsicherheit schließt diese Arbeit diese Lücke in der ökonomischen Literatur. Während ein Datensatz die Entwicklung der Regulierung von privaten Wohnmietmärkten in 18 entwickelten Volkswirtschaften ...

Translation of the abstract (German)

Im Vorfeld der Veröffentlichung dieser Arbeit herrschte ein Mangel an multinationalen Datensätzen zur Regulierung von Wohnmietmärkten. Mit zwei neuen Datensätzen zur Regulierung der Mietpreise und Mietsicherheit schließt diese Arbeit diese Lücke in der ökonomischen Literatur. Während ein Datensatz die Entwicklung der Regulierung von privaten Wohnmietmärkten in 18 entwickelten Volkswirtschaften über einen Zeitraum von 42 Jahren erfasst, deckt der zweite Datensatz die Regulierung in 66 Staaten für das Jahr 2010 ab.

Diese Arbeit verknüpft die volkswirtschaftliche Analyse mit der Gesetzeslage bzw. der Regulierung in den einzelnen Staaten, indem die Ausgestaltung des jeweiligen nationalen Mietrechts mithilfe eines Indexes numerisch abgebildet wird und damit für die ökonomische Analyse nutzbar gemacht wird. Die beiden neuen Datensätze sind eine Antwort auf das seit der Finanzmarktkrise allgemein gestiegene Interesse an der Wirksamkeit und Anwendung von Regulierungen. Die neuen Datensätze stehen für Studien zur Verfügung, die über die Forschungsfragen der volkswirtschaftlichen Analysen dieser Arbeit hinausgehen.

Der zweite Teil dieser Arbeit widmet sich der Analyse der Bestimmungsfaktoren des Mietrechts (Mietpreisrecht und Gesetze zur Mietsicherheit). Datenbasis ist hier der zeitinvariante Datensatz über 66 Staaten. Die Analyse zeigt, dass die Mietsicherheit höher ausfällt in Ländern mit einer französischen Rechtstradition. Überraschenderweise war der Anteil politisch eher linksgerichteter Regierungen nur im reicheren Staatenpanel positiv mit einer höheren Regulierung im Bereich der Mietsicherheit signifikant korreliert. Im Gegensatz zum Mietsicherheitsrecht konnte die Regulierung der Mieten nicht signifikant anhand der Rechtstraditionen, der politischen Kräfteverteilung sowie der dominierenden Religion in den einzelnen Staaten erklärt werden.

Im letzten analytischen Kapitel der Arbeit werden die Effekte unterschiedlicher Mietregulierungsregime in 18 Ländern bzw. Regionen über einen Zeitraum von 42 Jahren untersucht. Die Analyse zeigt, dass das rechtlich zugesicherte Level an Mietsicherheit für den Mieter einen signifikanten Einfluss auf die Entwicklung von Mieten haben kann. So können Mietregime der zweiten Generation, die zeitlich begrenzte Mietsicherheit garantieren und eine verpflichtende Mindestlaufzeit des Mietvertrages verordnen, zu höheren Mietwachstumsraten führen als in Mietmärkten, wo sich die Mieten für die Mehrheit der Mietobjekte frei entwickeln können. Andere moderate Mietregime zeigen allerdings statistisch keine signifikanten Unterschiede zu Mietmärkten ohne Mietpreisbeschränkungen.

Sehr strenge Mietpreisregime, d.h. Mietregime der ersten Generation, zeigen hingegen signifikant niedrigere Mietpreisdynamiken als Mietmärkte ohne Preisbindung. Im Schnitt sinken unter diesen Regimen die realen Mieten. Entgegen allgemeiner Vermutungen zeigen die Daten, dass sich die inflationsbereinigten Mieten auf Mietmärkten ohne Mietpreisbindung im Schnitt stabil entwickeln. Dies steht im Gegensatz zu der oft politisch motivierten Angst, dass die Mieten auf Mietmärkten mit fehlender Mietpreisbindung stark steigen.