Transformation der Innenstädte. Wirtschaftliche Performance von Mixed-Use Immobilien. Eine empirische Analyse

URN to cite this document:: urn:nbn:de:bvb:355-epub-781185
DOI to cite this document:: 10.5283/epub.78118

Schwilp, Kim Ole ; Oeter, Daniel Peter Michael ; Just, Tobias

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Date of publication of this fulltext: 12 Nov 2025 13:39

Details

Item type:	Monograph (Expertise)
Open Access Type:	Primary Publication
Place of Publication:	Regensburg
Series of the University of Regensburg:	Beiträge zur Immobilienwirtschaft
Volume:	31
Number of Pages:	65
Date:	12 November 2025
Institutions:	Business, Economics and Information Systems > Institut für Immobilienenwirtschaft / IRE\|BS
Dewey Decimal Classification:	300 Social sciences > 300 Social sciences 300 Social sciences > 330 Economics
Status:	Unknown
Refereed:	No, this document will not be refereed
Created at the University of Regensburg:	Unknown
Item ID:	78118

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Diese Studie analysiert die Auswirkungen von Mischnutzung (Mixed-Use) in innerstädtischen Immobilien auf Immobilienpreise, insbesondere in Berlin und Frankfurt am Main. Die zentrale Frage der Studie ist, ob eine höhere funktionale Diversifizierung von innerstädtischen Immobilien zu einem Preisauf- oder Preisabschlag führen kann. Für die Analyse wurden tatsächlich getätigte Transaktionen von gemischt genutzten Immobilien mittels linearer und nicht-linearer Hedonik untersucht. Insgesamt flossen 1.100 Transaktionen in Berlin und Frankfurt a. M. im Zeitraum von neun respektive sechs Jahren in die Analyse ein, deren Nutzungsmischung mittels eines skalaren Diversifizierungsindex abgebildet wird. Außerdem wurde untersucht, inwiefern die Preiswirkungen von lokalen Marktbedingungen und der jeweiligen Stadtstruktur abhängen. Die Ergebnisse zeigen deutliche Unterschiede im Einfluss der funktionalen Diversifizierung auf die Immobilienpreise zwischen den beiden Städten: In Frankfurt a. M., das durch eine kompakte, monozentrische Stadtstruktur mit einem dominanten Bürosektor geprägten Markt gekennzeichnet ist, kann ein ausgeprägter und statistisch robuster Preisaufschlag für Gebäude mit hoher Nutzungsdiversifizierung identifiziert werden. Dies deutet darauf hin, dass in Frankfurt am Main eine gezielte Diversifizierung innerhalb eines Objektes als wertsteigernd wahrgenommen wird – vermutlich aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und der effizienzorientierten Nachfrage am Markt. Im Vergleich zeigt sich im polyzentrischen Berlin mit einer historisch gewachsenen Mischnutzungsstruktur ein geringerer Preiseffekt für Nutzungsdiversifizierung. Zugleich zeigt sich in Berlin eine andere Preisdynamik, da auch bereits moderate Diversifizierung als positiv und wertsteigernd wahrgenommen wird. Unterhalb dieser stadtspezifischen Diversifizierungsgrade für einen positiven Preiseffekt zeigt die empirische Analyse ebenfalls negative Preiszusammenhänge auf, die sich in der Tendenz bis zum Diversifizierungsgrad für Single-Use Objekte fortsetzen. Diese Ergebnisse verdeutlichen, dass Diversifizierung kontextabhängig von Investoren wahrgenommen wird und eine erfolgreiche Mixed-Use Strategie die städtebaulichen und marktspezifischen Strukturen individuell berücksichtigen muss. Ferner liefert diese Studie eine Indikation dafür, wie Mischnutzung durch Investoren in den unterschiedlichen Stadttypologien wahrgenommen wird. Da bisher nur zwei Städte untersucht wurden, muss diese Interpretation eher als plausible Hypothese anstatt als Beleg gesehen
werden. Richtig bleibt jedoch, unabhängig von der dahinterliegenden Begründetheit, dass eine differenzierte Planung erforderlich ist, um Marktpotenziale für Mixed-Use-Gebäude optimal zu nutzen und positive Preisimpulse zu generieren.

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