Handlungsoptionen für Developer und Banken vor dem Hintergrund der neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarung

Abstract

Die gewerbliche Immobilienfinanzierung erlebt in Deutschland zur Zeit den tiefgreifendsten Umbruch in
ihrer Geschichte, denn es treten strukturelle, konjunkturelle und auch regulatorische Veränderungen
gleichzeitig auf. Für deutsche Banken stehen daher zwei wesentliche Ziele im Vordergrund: Die Reduzierung nicht adäquat verzinster risikogewichteter Aktiva und die Erhöhung der risikoadjustierten Eigenkapitalverzinsung. Die im Juni 2004 verabschiedeten neuen Eigenkapitalrichtlinien für Banken (Basel II) in Kombination mit der Struktur- und Ertragskrise der deutschen Kreditinstitute verstärken die
Fokussierung auf diese Parameter. Basel II hat damit erhebliche Konsequenzen für die Finanzierung von gewerblichen Immobilien-Projektentwicklungen. Dieses Geschäftsfeld wird für Banken unter Basel II tendenziell unrentabler, sofern nicht eine deutlich höhere Kreditmarge durchsetzbar ist. Vor diesem Hintergrund stellen Banken ihre Kreditstrategie auf den Prüfstand, womit die klassische Form der Finanzierung von Neubau Projektentwicklungen (Vorratsbauten) zunehmend an Bedeutung verliert. Ein Trend zur Strukturierung von Immobilienfinanzierungen, der auf dem Einsatz innovativer
Finanzierungsinstrumente basiert, ist unverkennbar. Dabei stellt Eigenkapital für Banken und Projektentwickler den strategischen Engpassfaktor dar. Ratings nach den Standards des Baseler Ausschusses für Bankenaufsicht werden die Eigenkapitalkosten der Banken bestimmen und zu einer
Spreizung der Kreditkonditionen führen, die bereits jetzt zu beobachten ist.