Liquiditätstransformation bei Immobilien: offene versus geschlosseneFonds

Abstract

Offene Immobilienfonds als Anlagen für breite Bevölkerungsgruppen sind international nur in
Deutschland in relevantem Umfang anzutreffen. Versuche, offene Immobilienfonds als Publikumsanlage in Großbritannien, Australien oder den Niederlanden zu etablieren, sind im Wesentlichen gescheitert. Auch die offenen Immobilienfonds in der Schweiz, an deren Regulierung sich
die deutsche Gesetzgebung orientierte, stellen mittlerweile durch verschiedene Gesetzesänderungen im Wesentlichen geschlossene Fonds dar.
Als problematisch erwies sich immer wieder die Diskrepanz zwischen der Illiquidität der Immobilie und der ständigen Ausgabe bzw. Rückgabe von Anteilsscheinen. Eine systematische Analyse, wie offene Immobilenfonds ausgestaltet sein müssen, um diesem Gegensatz gerecht zu werden, fehlt bislang. Dieser Beitrag versucht, diese Lücke zu schließen.
Es ergeben sich zum einen Erkenntnisse, warum das Konstrukt eines deutschen offenen Immobilienfonds im besonderem Maße geeignet ist, dem Gegensatz zwischen hoher Liquidität des
Anteilscheins und niedriger Liquidität der Anlage selbst gerecht zu werden. Zum Anderen werden Ansätze für weitere mögliche Ausgestaltungen aufgezeigt. Gesonderte Berücksichtigung
findet die verursachungsgerechte Übertragung der durch Kauf- und Verkaufsvorgänge entstehenden Transaktionskosten auf die Anleger. Es zeigt sich hierbei, dass die aktuelle Regelung bei
deutschen offenen Immobilienfonds den hier aufgestellten Maximen zwar in einigen Bereichen,
jedoch bei Weitem nicht vollständig entspricht.