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- URN zum Zitieren dieses Dokuments:
- urn:nbn:de:bvb:355-epub-374822
- DOI zum Zitieren dieses Dokuments:
- 10.5283/epub.37482
| Dokumentenart: | Hochschulschrift der Universität Regensburg (Dissertation) |
|---|---|
| Open Access Art: | Primärpublikation |
| Datum: | 18 Juli 2018 |
| Begutachter (Erstgutachter): | Prof. Dr. Steffen Sebastian |
| Tag der Prüfung: | 10 Juli 2018 |
| Institutionen: | Wirtschaftswissenschaften > Institut für Betriebswirtschaftslehre > Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung (Prof. Dr. Steffen Sebastian) Wirtschaftswissenschaften > Institut für Immobilienenwirtschaft / IRE|BS > Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung (Prof. Dr. Steffen Sebastian) Wirtschaftswissenschaften > Institut für Immobilienenwirtschaft / IRE|BS |
| Stichwörter / Keywords: | Offene Immobilienfonds, Discount to NAV, Fondskrise, Fondsperformance |
| Dewey-Dezimal-Klassifikation: | 300 Sozialwissenschaften > 330 Wirtschaft |
| Status: | Veröffentlicht |
| Begutachtet: | Ja, diese Version wurde begutachtet |
| An der Universität Regensburg entstanden: | Ja |
| Dokumenten-ID: | 37482 |
Zusammenfassung (Englisch)
The German public consider residential property as desirable. In economic terms this is a reasonable wish, since real estate investors gain substantial, relative stable returns from their direct real estate assets due to rental income or the saving of own rental costs in case of owner-occupied property. Especially in current times of historical low interest rates, an investment in direct real ...
Zusammenfassung (Englisch)
The German public consider residential property as desirable. In economic terms this is a reasonable wish, since real estate investors gain substantial, relative stable returns from their direct real estate assets due to rental income or the saving of own rental costs in case of owner-occupied property. Especially in current times of historical low interest rates, an investment in direct real estate seems to be even more favorable, when comparing real estate returns to capital market returns. Real estate asset returns are also considered to show less volatility compared to stocks. The stock market‘s volatility is one reason for the common German mistrust in the secondary market.
Nevertheless, direct real estate investments also exhibit considerable risks. For most private investors the purchase of a house or an apartment is a one-in-a-lifetime decision.
These investors get into debt to purchase real estate to an extent, which exceed their current overall fortune. This considerable lot size risk is especially true for direct real estate investments in Germany‘s “Big 7” cities, which show a tremendous increase in real estate prices in the last decade. Moreover, due to large lot sizes, the construction of a diversified direct real estate portfolio for private investors is unfeasible. Therefore, direct real estate investments additionally contain a considerable cluster risk.
One preferable investment opportunity for German investors, which are not willing to participate in the stock market, and seek to avoid the addressed risks of direct real estate are German open-end real estate funds. Moreover, German open-end real estate funds also provide a liquidity transformation for investors.
Nonetheless, this provided liquidity transformation bear the risk of a fund closure. In succession of the global financial crisis, starting in October 2008, ten open-end real estate retail funds, which represent 25% to 30% of the entire asset class, had to close due to liquidity squeezes. Later on, these funds were also forced to liquidate their real estate
portfolio.
This situation lead to a never seen before fund crisis, and creates large uncertainty. This thesis is designed to reduce the uncertainty of all market participants about an investment in German open-end real estate funds, and especially about the funds liquidation process.
Accounting for the past helps to lower current uncertainty and, therefore, lead to a more stable market environment in case of future fund crises. This task is of special importance for German real estate retail investors, since these investors highly favor low volatility.
The present thesis is divided into three single studies (Chapter 2 to Chapter 4), which focus respectively on specific topics associated with the German open-end real estate
fund crisis.
At first, it is of particular interest to derive the determinants of fund closures to answer the question why some funds were forced to close in succession of the global financial crisis, while others, which are exposed to the same market environment, remain unaffected. It becomes apparent that funds capital inflows, as well as larger liquidity ratios diminish fund
closure probability. Moreover, funds immanent economies of scale and scope also show a decreasing effect on fund closure risk. In contrast, external spillover effects caused by other open-end real estate fund closures, as well as a greater share of institutional fund investors increase a funds closure probability.
A further step to diminish investors uncertainty, is to analyze the influential factors on fund performance, and the secondary market conditions, especially for distressed fund shares. It shows that emerging discounts to net asset value (NAV) on the secondary market for distressed funds, decrease fund performance due to fund managements loss in bargaining power in the selling process and due to pressure from current fund investors. These discounts to NAV are also a measure for the level of investors uncertainty about the liquidation process in general, as well as about the current real estate asset valuation.Beside the influence on fund closure risk, funds economies of scale and scope also positively affects fund performance.
Since, the discount to NAV play a key role to work through this open-end fund crisis, it is reasonable to analyze, at last, which internal (i.e., fund-specific) and external factors influence the price reduction for fund shares on the secondary market. It became apparent that funds leverage ratio increase discounts to NAV, while a large liquidity ratio diminish them. Moreover, the discount to NAV depends on conflicts of interest between current fund investors and fund management. Besides these fund-specific factors, NAV discounts are also driven by spillover effects from the announcement of other fund liquidations, and by investor sentiment. This sentiment influence is proxied by the aggregate level of overall capital flows into the fund industry and by the degree of macroeconomic
uncertainty.
Summarizing, all considered topics, which are associated with the German open-end real estate fund crisis, exhibit a significant influence of external, predominantly uncertainty related,factors.
Übersetzung der Zusammenfassung (Deutsch)
Die deutsche Öffentlichkeit hält Wohneigentum für wünschenswert. Wirtschaftlich gesehen ist dies ein sinnvoller Wunsch, da Immobilieninvestoren aufgrund von Mieteinnahmen oder der Einsparung eigener Mietkosten bei selbstgenutzten Immobilien erhebliche, relativ stabile Renditen aus ihrem direkten Immobilienvermögen erzielen. Besonders in Zeiten historisch niedriger Zinsen erscheint eine ...
Übersetzung der Zusammenfassung (Deutsch)
Die deutsche Öffentlichkeit hält Wohneigentum für wünschenswert. Wirtschaftlich gesehen ist dies ein sinnvoller Wunsch, da Immobilieninvestoren aufgrund von Mieteinnahmen oder der Einsparung eigener Mietkosten bei selbstgenutzten Immobilien erhebliche, relativ stabile Renditen aus ihrem direkten Immobilienvermögen erzielen. Besonders in Zeiten historisch niedriger Zinsen erscheint eine Investition in direkte Immobilienanlagen noch günstiger, wenn man die Immobilienrenditen mit Kapitalmarktrenditen vergleicht. Immobilienrenditen weisen zudem eine geringere Volatilität im Vergleich zu Aktien auf. Die Volatilität an den Aktienmärkten ist einer der Gründe für das allgemeine Misstrauen der Deutschen in den Zweitmarkt.
Nichtsdestotrotz beinhalten direkte Immobilienanlagen auch erhebliche Risiken. Für die meisten privaten Investoren ist der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung eine einmalige Lebens-Entscheidung.
Diese Investoren verschulden sich beim Kauf von Immobilien in einem Ausmaß, das ihr derzeitiges Gesamtvermögen übersteigt. Dieses erhebliche Losgrößenrisiko trifft besonders auf direkte Immobilieninvestments in den deutschen "Big 7" -Städten zu, welche im letzten Jahrzehnt einen starken Anstieg der Immobilienpreise aufwiesen. Des Weiteren ist der Aufbau eines diversifizierten Immobilienportfolios für Private Investoren aufgrund der erheblichen Losgrößen nicht möglich. Dadurch weisen Direktinvestitionen in Immobilien zusätzlich ein erhebliches Klumpenrisiko auf.
Eine bevorzugte Investitionsmöglichkeit für deutsche Anleger, die nicht am Aktienmarkt investieren möchten und die angesprochenen Risiken direkter Immobilien scheuen, sind deutsche Offene Immobilienfonds. Deutsche Offenen Immobilienfonds bieten zudem eine Liquiditätstransformation für Anleger. Diese Liquiditätstransformation birgt jedoch die Gefahr einer Fondschließung. Im Zuge der globalen Finanzkrise mussten ab Oktober 2008 insgesamt zehn offene Immobilien-Publikumsfonds, welche 25% bis 30% der gesamten Anlageklasse ausmachen, aufgrund von Liquiditätsengpässen schließen. In der Folge mussten diese Fonds ihr Immobilienportfolio auflösen.
Diese Situation führte zu einer noch nie da gewesenen Fondskrise und erzeugte große Unsicherheit. Diese Dissertation soll helfen die Unsicherheit aller Marktteilnehmer über eine Investition in deutsche Offene Immobilienfonds und insbesondere über den Ablauf des Liquidationsprozesses der Fonds zu reduzieren.
Die Analyse der Vergangenheit trägt dazu bei, die gegenwärtige Unsicherheit zu senken und somit im Falle zukünftiger Fondskrisen zu einem stabileren Marktumfeld beizutragen. Diese Aufgabe ist von besonderer Bedeutung für deutsche Immobilienanleger, da diese Anleger eine geringe Volatilität stark bevorzugen.
Die vorliegende Dissertation besteht aus drei einzelnen Studien (Kapitel 2 bis Kapitel 4), welche sich jeweils mit spezifischen Themenstellungen der Krise der deutschen Offenen Immobilien Fonds befassen.
Zunächst ist es von besonderem Interesse, die Determinanten der Fondsschließungen zu ermitteln, um die Frage zu beantworten, warum einige Fonds in Folge der globalen Finanzkrise schließen mussten, während andere, welche dem selben Marktumfeld ausgesetzt sind, von der Schließung verschont geblieben sind. Es zeigt sich, dass sowohl Kapitalzuflüsse als auch höhere Liquiditätsquoten die Fondschließungswahrscheinlichkeit senken. Des Weiteren reduzieren vorliegende Verbund- und Größeneffekte das Risiko von Fondschließungen. Externe Spillover-Effekte, welche durch Schließung anderer offener Immobilienfonds verursacht werden, sowie ein höherer Anteil institutioneller Fondsanleger in dem Fonds erhöhen hingegen die Wahrscheinlichkeit einer Fondschließung.
Ein weiterer Schritt, um die Unsicherheit der Anleger zu senken besteht in der Analyse der Einflussfaktoren auf die Fondsperformance und der Bedingungen am Zweitmarkt, besonders für Fondsanteile von notleidenden Fonds. Dabei zeigt sich, dass die entstandenen Preisabschläge zum Nettoinventarwert (NAV) auf dem Zweitmarkt für notleidende Fonds die Fondsperformance aufgrund des Verlusts der Verhandlungsmacht im Verkaufsprozess und aufgrund des Drucks durch aktuelle Fondsinvestoren senken. Diese Preisabschläge auf den Nettoinventarwert sind auch ein Maß für die Ungewissheit der Anleger über den Liquidationsprozess im Allgemeinen sowie über die aktuelle Bewertung der Immobilienwerte. Neben dem Einfluss auf die Schließungswahrscheinlichkeit wirken sich Größen und Verbundeffekte ebenfalls positiv auf die Fondsperformance aus.
Da der Preisabschlag zum NAV eine Schlüsselrolle bei der Analyse dieser offenen Fondskrise spielt, ist es sinnvoll, zu analysieren, welche internen (d.h. fondsspezifischen) und externen Faktoren die Preisabschläge für die Fondsanteile am Zweitmarkt hervorrufen. Dabei zeigt sich, dass die Verschuldungsquote die Preisabschläge zum Nettoinventarwert erhöht, während eine hohe Liquiditätsquote diese verringert. Darüber hinaus hängt der Preisabschlag zum NAV von Interessenkonflikten zwischen aktuellen Fondsanlegern und dem Fondsmanagement ab. Neben diesen fondsspezifischen Faktoren werden diese Preisabschläge auch durch Spillover-Effekte aus der Ankündigung der Liquidation anderer Fonds sowie durch die Anlegerstimmung beeinflusst. Dieser Stimmungseinfluss wird durch das Volumen der Kapitalströme in die Fondsindustrie und durch das Ausmaß makroökonomischen Unsicherheit gemessen.
Zusammenfassend weisen alle betrachteten Themenstellungen, welche mit der deutschen Offenen Immobilienfondskrise zusammenhängen, einen signifikanten Einfluss externer, überwiegend unsicherheitsbezogener Faktoren auf.
Metadaten zuletzt geändert: 24 Mrz 2021 12:46
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