Property Valuations and Valuation Accuracy in Germany and Europe

URN zum Zitieren dieses Dokuments:: urn:nbn:de:bvb:355-epub-511277
DOI zum Zitieren dieses Dokuments:: 10.5283/epub.51127

Reinert, Jan

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Veröffentlichungsdatum dieses Volltextes: 20 Dez 2021 09:14

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Dokumentenart:	Hochschulschrift der Universität Regensburg (Dissertation)
Open Access Art:	Primärpublikation
Datum:	20 Dezember 2021
Begutachter (Erstgutachter):	Prof. Dr. Steffen Sebastian
Tag der Prüfung:	28 Oktober 2021
Institutionen:	Nicht ausgewählt
Stichwörter / Keywords:	valuation, appraisal, valuation accuracy, Heckman, mass appraisal, Germany, Europe, DCF, Income approach, Internal valuation, external valuation
Dewey-Dezimal-Klassifikation:	300 Sozialwissenschaften > 330 Wirtschaft
Status:	Veröffentlicht
Begutachtet:	Ja, diese Version wurde begutachtet
An der Universität Regensburg entstanden:	Ja
Dokumenten-ID:	51127

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Zusammenfassung (Englisch)

Zusammenfassung (Englisch)

Due to the special attributes of real estate as an asset class, property values are not readily observable on the market and therefore the industry depends heavily on valuations to estimate the value of a property at a specific moment in time. The ability of valuations to accurately mirror market values is therefore of vital importance. This collection of papers summarizes the analyses of different aspects of property valuations in Germany that may contribute to the observed stability of German property values in comparison to other countries.
The analyses included a Market-Adjusted Valuation and Actual Sale Price Comparison, based on sold properties, and an Actual Valuation and Fitted Sale Price Comparison, based on held properties. The Heckman Correction was used to reduce the impact of sample selection bias in the transaction regressions.
The first analysis compared the German Income Approach (GIA) with valuations according to the Discounted Cash Flow (DCF) approach. The results showed that German GIA and German DCF valuations were significantly different from each other. In terms of valuation accuracy, both valuation methods had a majority of observations within the acceptable threshold of 15% but GIA valuations were marginally closer to sale prices than DCF valuations.
The second analysis compared internal and external property valuations in Germany. The results showed that external valuations were on average closer to market prices than internal valuations but that both valuation types produced a majority of valuations within an acceptable margin of error to market prices.
The results thus far raised questions over general valuation accuracy in Germany. Since no suitable comparables existed, a country comparison of valuation accuracy was carried out. The results showed that Germany did not differ from the other markets in terms of valuation accuracy and placed right in the middle of the country comparison.
The analyses presented in this collection of papers have shown that the valuation technique, at least with respect to DCF and GIA, as well as the large share of internal property valuations in Germany, are unlikely to be major contributors to the observed smoothness of German property valuations. Further, the country comparison revealed that valuations in Germany were on average comparable to other markets in terms of their ability to predict market prices. These conclusions add empirical evidence to the largely theoretical debate on German property valuations in international comparison.

Übersetzung der Zusammenfassung (Deutsch)

Aufgrund der Besonderheiten von Immobilien als Wirtschaftsgut sind Immobilienpreise nicht direkt am Markt ableitbar. Daher ist die Immobilienbranche in vielen Bereichen stark von Immobilienbewertungen abhängig. Die Fähigkeit von Bewertungen Marktpreise akkurat wiederzugeben ist daher besonders wichtig. Die vorliegende Arbeit fasst die Ergebnisse dreier Untersuchungen zusammen, die die Stabilität und Glätte deutscher Immobilienwerte im internationalen Vergleich untersuchen.
Die Analysemethode beinhaltete einen Vergleich von angepassten Bewertungen mit echten Verkaufspreisen, sowie einen Vergleich von echten Bewertungen mit statistisch hergeleiteten Verkaufspreisen. Die Heckman Correction wurde angewandt, um das Problem der Selektionsverzerrungen in den Transaktionsdaten zu reduzieren.
Die erste Analyse verglich Bewertungen nach dem deutschen Ertragswertverfahren (GIA) mit Bewertungen nach Discounted Cash Flow (DCF). Die Ergebnisse zeigten, dass deutsche GIA und deutsche DCF Bewertungen sich signifikant voneinander unterschieden. Im Hinblick auf die Bewertungsgenauigkeit erzielten beide Bewertungsmethoden einen Großteil der Bewertungen innerhalb der gesetzten 15%-Marge aber GIA Bewertungen waren geringfügig genauer als DCF Bewertungen.
Die zweite Analyse verglich externe mit internen Immobilienbewertungen. Die Ergebnisse zeigten, dass externe Bewertungen im Durchschnitt näher an Marktpreisen lagen aber dass beide Bewertungsarten einen Großteil an Beobachtungen innerhalb der gesetzten 15%-Marge erzielten.
Die bisherigen Ergebnisse warfen Fragen bezüglich der allgemeinen Bewertungsgenauigkeit in Deutschland auf. Da keine Vergleichswerte existierten, wurde ein Ländervergleich angefertigt. Die Ergebnisse zeigten, dass Deutschland sich im Hinblick auf die Bewertungsgenauigkeit nicht von anderen Märkten unterscheidet und eine durchschnittliche Bewertungsgenauigkeit aufwies.
Insgesamt zeigten die Analysen in dieser Ausarbeitung, dass die Bewertungsmethode sowie der große Anteil interner Bewertungen in Deutschland keinen großen Einfluss auf die Stabilität und Glätte deutscher Immobilienwerte haben sollte. Ferner hat der Ländervergleich gezeigt, dass die Bewertungsgenauigkeit in Deutschland mit derer in anderen Ländern vergleichbar ist. Die Ergebnisse steuern empirische Kenntnisse zur oftmals rein theoretischen Diskussion um Deutsche Immobilienbewertungen bei.

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