Transformation der Innenstädte. Wirtschaftliche Performance von Mixed-Use Immobilien. Eine empirische Analyse

URN zum Zitieren dieses Dokuments:: urn:nbn:de:bvb:355-epub-781185
DOI zum Zitieren dieses Dokuments:: 10.5283/epub.78118

Schwilp, Kim Ole ; Oeter, Daniel Peter Michael ; Just, Tobias

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(5MB)

Veröffentlichungsdatum dieses Volltextes: 12 Nov 2025 13:39

Details

Dokumentenart:	Monographie (Expertise)
Open Access Art:	Primärpublikation
Ort der Veröffentlichung:	Regensburg
Schriftenreihe der Universität Regensburg:	Beiträge zur Immobilienwirtschaft
Band:	31
Seitenanzahl:	65
Datum:	12 November 2025
Institutionen:	Wirtschaftswissenschaften > Institut für Immobilienenwirtschaft / IRE\|BS
Dewey-Dezimal-Klassifikation:	300 Sozialwissenschaften > 300 Sozialwissenschaften, Soziologie 300 Sozialwissenschaften > 330 Wirtschaft
Status:	Unbekannt / Keine Angabe
Begutachtet:	Nie, das Dokument wird nicht wissenschaftlich begutachtet werden
An der Universität Regensburg entstanden:	Unbekannt / Keine Angabe
Dokumenten-ID:	78118

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Zusammenfassung

Zusammenfassung

Diese Studie analysiert die Auswirkungen von Mischnutzung (Mixed-Use) in innerstädtischen
Immobilien auf Immobilienpreise, insbesondere in Berlin und Frankfurt am Main. Die zentrale
Frage der Studie ist, ob eine höhere funktionale Diversifizierung von innerstädtischen
Immobilien zu einem Preisauf- oder Preisabschlag führen kann. Für die Analyse wurden
tatsächlich getätigte Transaktionen von gemischt genutzten Immobilien mittels linearer und
nicht-linearer Hedonik untersucht. Insgesamt flossen 1.100 Transaktionen in Berlin und
Frankfurt a. M. im Zeitraum von neun respektive sechs Jahren in die Analyse ein, deren
Nutzungsmischung mittels eines skalaren Diversifizierungsindex abgebildet wird. Außerdem
wurde untersucht, inwiefern die Preiswirkungen von lokalen Marktbedingungen und der
jeweiligen Stadtstruktur abhängen.
Die Ergebnisse zeigen deutliche Unterschiede im Einfluss der funktionalen Diversifizierung auf
die Immobilienpreise zwischen den beiden Städten: In Frankfurt a. M., das durch eine
kompakte, monozentrische Stadtstruktur mit einem dominanten Bürosektor geprägten Markt
gekennzeichnet ist, kann ein ausgeprägter und statistisch robuster Preisaufschlag für
Gebäude mit hoher Nutzungsdiversifizierung identifiziert werden. Dies deutet darauf hin, dass
in Frankfurt am Main eine gezielte Diversifizierung innerhalb eines Objektes als wertsteigernd
wahrgenommen wird – vermutlich aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und der
effizienzorientierten Nachfrage am Markt. Im Vergleich zeigt sich im polyzentrischen Berlin mit
einer historisch gewachsenen Mischnutzungsstruktur ein geringerer Preiseffekt für
Nutzungsdiversifizierung. Zugleich zeigt sich in Berlin eine andere Preisdynamik, da auch
bereits moderate Diversifizierung als positiv und wertsteigernd wahrgenommen wird.
Unterhalb dieser stadtspezifischen Diversifizierungsgrade für einen positiven Preiseffekt zeigt
die empirische Analyse ebenfalls negative Preiszusammenhänge auf, die sich in der Tendenz
bis zum Diversifizierungsgrad für Single-Use Objekte fortsetzen. Diese Ergebnisse
verdeutlichen, dass Diversifizierung kontextabhängig von Investoren wahrgenommen wird und
eine erfolgreiche Mixed-Use Strategie die städtebaulichen und marktspezifischen Strukturen
individuell berücksichtigen muss.
Ferner liefert diese Studie eine Indikation dafür, wie Mischnutzung durch Investoren in den
unterschiedlichen Stadttypologien wahrgenommen wird. Da bisher nur zwei Städte untersucht
wurden, muss diese Interpretation eher als plausible Hypothese anstatt als Beleg gesehen
werden. Richtig bleibt jedoch, unabhängig von der dahinterliegenden Begründetheit, dass eine
differenzierte Planung erforderlich ist, um Marktpotenziale für Mixed-Use-Gebäude optimal zu
nutzen und positive Preisimpulse zu generieren.

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